[02/05/10]
Contra a parede
O boom imobiliário caracterizado pela alta do número de lançamentos foi acompanhado de outro crescimento: o de reclamações contra construtoras e imobiliárias em órgãos de proteção ao consumidor.
A comparação entre os meses de março deste ano e do ano passado aponta um aumento de 85% na quantidade de queixas no Procon-SP (Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor) -229 contra 124.
Atrasos na entrega, falta de qualidade nas construções, cobranças de taxas indevidas e não devolução de sinal lideram o ranking dos problemas reclamados em relação à compra de imóvel novo ou na planta.
Antes de fechar negócio, o comprador pode se precaver. Para evitar surpresas, o primeira passo é verificar se o projeto da incorporação foi aprovado pela prefeitura e registrado no cartório de imóveis. A analista do Procon-SP Valéria Cunha frisa que, sem essa aprovação, há risco de embargo da obra.
Dois documentos merecem atenção: o contrato e o memorial descritivo. No primeiro está a data de entrega e o limite que a construtora tem para o atraso, em geral de 180 dias.
"Essa cláusula deve estabelecer a multa que a empresa terá que pagar pelo atraso excedente", comenta Cunha. Um projeto de lei quer definir parâmetros para calcular o valor da indenização.
Gastos como o de aferição de idoneidade do comprador -levantamento de certidões negativas de débito- ou o de elaboração do contrato não devem ser repassados ao mutuário.
A qualidade final do imóvel pode ser balizada no memorial descritivo, que relaciona padrão de acabamento e marcas dos componentes. Alterações devem ser negociadas antes de assinar o contrato, diz Marcelo Dornellas, advogado especializado em direito imobiliário.
Projeto de lei na Câmara dos Deputados prevê multa por atraso na entrega
Contra a demora na entrega -maior reclamação de compradores de imóvel na planta-, tramita na Câmara dos Deputados um projeto de lei que pretende estabelecer como indenização uma multa, por mês de atraso, equivalente ao aluguel de uma unidade semelhante à que estiver sendo adquirida.
O projeto nº 3.019/2008 aguarda parecer da Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania, "onde espero vê-lo aprovado ainda neste ano", disse seu autor, o deputado Antonio Bulhões (PRB-SP), à Folha.
Atualmente, os contratos em geral estabelecem uma carência de seis meses, ou 180 dias, para as construtoras em relação à data de entrega prevista. "Algumas construtoras colocam 180 dias úteis", alerta o advogado Tiago Antolini, diretor da AMM (Associação dos Mutuários e Moradores das Regiões Sul e Sudeste do Brasil).
Vencido esse prazo de carência, Antolini lembra que o mais comum é os documentos estipularem 0,5% ao mês durante o período de atraso excedente. "É preciso checar se há essa cláusula [no contrato]", ensina.
Para o cálculo do valor da multa na nova legislação, a Comissão de Defesa do Consumidor sugeriu tomar como base a média de mercado do preço do aluguel de imóveis similares na localidade em que se situar o bem comprado.
Outro dispositivo acrescentado ao texto nessa comissão é o de "permitir a transferência do empreendimento a outra incorporadora em caso de inadimplência no pagamento da indenização", relata Bulhões.
Se o combate ao atraso na entrega pode ser reforçado com uma nova lei, a precaução em relação a promessas de venda não cumpridas e defeitos construtivos precisa ser pensada antes das chaves.
Promessas
Com relação às promessas, a recomendação é guardar até folders e anúncios publicitários -eles servem como prova de itens anunciados que, assim, terão de ser entregues. Outra dica é pedir ao corretor informações por escrito.
Identificar erros construtivos, por sua vez, costuma pedir o olhar de um especialista. Dessa forma, antes de se mudar, é indicado fazer uma vistoria cuidadosa do imóvel com a ajuda de profissionais -encanador e eletricista, por exemplo.
PL segue decisões judiciais
"A lei vai normatizar o que já é praxe em decisões jurisprudenciais", afirma o advogado Olivar Vitale Junior, coordenador do curso de pós-graduação em negócios imobiliários da Faap (Fundação Armando Álvares Penteado).
"Hoje, a jurisprudência é totalmente favorável ao dever de indenizar [o comprador em caso de atraso na entrega]", diz.
Para o advogado, usar um percentual fixo para definir o valor da multa facilitaria a cobrança, mas é "mais justa" a fórmula de cálculo proposta pelo projeto (tomar como base o aluguel médio de imóveis semelhantes e de localização próxima ao que estiver sendo adquirido).
"O percentual [do valor do imóvel que equivale ao seu aluguel mensal] varia de acordo com o mercado. Em época de poucas ofertas disponíveis para locação, por exemplo, ele aumenta."
EDSON VALENTE
EDITOR-ASSISTENTE DE IMÓVEIS
Com Rosangela de Moura, colaboração para a Folha
Fonte: FOLHA DE S. PAULO - IMÓVEIS- 2/5/10
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