[13/06/10]
Lei eleva número de ações de despejo
A principal consequência das alterações na Lei do Inquilinato (nº 12.112/2009), que entraram em vigor no país em 25 de janeiro, é a aceleração do processo em uma ação de despejo.
O inquilino com aluguel atrasado e sem garantia locatícia pode ser despejado, por liminar judicial, em 15 dias. Antes, esse tipo de ação levava anos para ser concluído.
Além disso, a purgação da mora (pagamento da dívida em juízo), que era permitida por duas vezes em um período de 12 meses, agora só pode ocorrer uma vez em um prazo de 24 meses -na segunda, nesse espaço de tempo, o locatário é despejado.
Para Mario Cerveira Filho, sócio da Cerveira, Dornelles e Advogados Associados, a nova lei beneficia demais o locador e é "cruel" com o inquilino. "Só poder pagar em juízo uma vez a cada dois anos é bastante ruim", frisa.
Cerveira Filho também diz acreditar que o número de ações de despejo deverá aumentar consideravelmente.
Essa opinião encontra respaldo em pesquisa do Grupo Hubert, empresa de prestação de serviços imobiliários, segundo a qual o número de ações de despejo por falta de pagamento total ou parcial do aluguel registradas no fórum da capital subiu 10,11% no último mês de março, em relação a fevereiro.
Para Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP (sindicato do setor imobiliário), não surgiu um desequilíbrio nas relações entre locadores e locatários. Segundo ele, as regras só ficaram mais claras, e os processos, mais rápidos.
"A Lei do Inquilinato só foi aperfeiçoada, e isso foi ótimo para o mercado imobiliário, tanto que, depois da sua entrada em vigor, o tempo que um imóvel vago demora para ser alugado caiu de 40 para 11 dias, em média."
MULTA E FIADOR
Outras mudanças favorecem todas as partes envolvidas no aluguel (leia no quadro). A multa por quebra de contrato antes do prazo, por exemplo, passou a ser proporcional ao tempo restante para o fim do acordo.
O fiador hoje pode se exonerar de sua obrigação após o fim do contrato -mesmo que ele se prorrogue automaticamente por tempo indeterminado- ou no caso de separação dos cônjuges, mas ainda responderá pela fiança por um prazo de 120 dias.
"Antes, o fiador ficava preso ao contrato. Agora ele tem mais liberdade", comenta o advogado André Junqueira, da Schneider Advogados, do Grupo APSA, empresa de negócios imobiliários.
Seguro-fiança é tipo de garantia mais vantajoso para o locador
Existem três tipos de garantia para contratos de locação: fiador, depósito caução e seguro-fiança.
Na Lei do Inquilinato não há obrigação de usar nenhuma delas, mas o texto proíbe exigir mais de uma modalidade no mesmo aluguel. "É muito difícil alugar sem garantia", afirma o advogado especialista em direito imobiliário Mario Cerveira Filho.
"Os proprietários têm medo, mesmo com as alterações na lei", acrescenta. Ele se refere ao possível despejo do inquilino em 15 dias em acordo firmado sem garantia.
Na comparação entre as opções, o depósito caução é o processo mais rápido e fácil. A desvantagem é que pesa no bolso do locatário, que deposita em poupança o valor de três aluguéis, devolvido ao fim do contrato se não usado.
Também pode não ser uma boa solução para o dono do imóvel, já que cobre só três meses de inadimplência, tempo em geral menor que o de uma ação de despejo.
Em relação ao fiador, a dificuldade é encontrá-lo. O locador pode demorar a receber o dinheiro em caso de não pagamento, pois o garantidor pode ter de ser acionado na Justiça.
O seguro-fiança permite ao proprietário receber mais rapidamente o valor devido. O problema, para o inquilino, é arcar com de 0,8 a 1,3 vez o valor do aluguel, dinheiro que ele não terá de volta. Há ainda burocracia para aprovar a contratação.
A gerente de loja Catia Fabiana Pereira Barboza, 30, fez um depósito caução de R$ 1.800 para locar um apartamento de um dormitório no Tatuapé (zona leste). "Desembolsar esse valor todo, e de uma única vez, ficou muito pesado para mim", diz.
No caso da publicitária Carolina Alário, 33, a dona do apartamento de 70 m2 e dois quartos em Perdizes (zona oeste) pediu o seguro-fiança. "Ele só dá vantagens ao proprietário. É muito caro [ela gastou R$ 2.644] e esse dinheiro não volta de forma alguma para a gente."
O fiador ainda é a garantia mais usada -em 45% dos contratos na cidade de São Paulo, segundo o Creci-SP.
Vistoria e análise de documentação evitam desavenças
Algumas precauções antes de assinar um contrato de locação evitam muitas dores de cabeça para o inquilino.
Cuidados simples ao visitar uma casa ou um apartamento e na verificação da documentação, além de definir claramente direitos e obrigações, podem evitar despejos ou a surpresa de descobrir que o local alugado não oferece condições de moradia.
"O primeiro passo é checar as condições físicas e estruturais do imóvel, levando em conta o estado da pintura, dos vidros, das portas, das janelas e das instalações elétricas e hidráulicas", ensina a advogada Daniela Araújo, da Cerqueira Leite Advogados.
"Uma vistoria garante que o proprietário não vai exigir reformas de sua responsabilidade ou alegar que o inquilino fez melhorias que não eram necessárias e, no entanto, eram importantes para ele morar. Para quem aluga é importante para se proteger em caso de inquilino que venha a danificar o imóvel."
Essa vistoria precisa ser assinada em duas vias (uma para o proprietário ou a imobiliária e outra para o inquilino) por locatário, locador e duas testemunhas.
Depois de alguns meses à procura de um imóvel para alugar, o professor de matemática Dino Chiarelli, 31, desenvolveu alguns truques para detectar problemas.
"Abria as torneiras e apertava a descarga para identificar danos na rede hidráulica. Na parte elétrica, via as condições dos interruptores e da caixa de luz", descreve.
Na hora de fechar o contrato, alguns pontos que o documento não previa -como a presença de animal na casa alugada- foram acertados diretamente com o proprietário. "É feito quase um contrato de adesão na imobiliária, o acordo foi por fora."
MATRÍCULA
Além do check-up físico, é fundamental averiguar a certidão de matrícula do imóvel, que permite conhecer todo o seu histórico, lembra o especialista em direito imobiliário Luís Rodrigo Almeida, do escritório Viseu Advogados.
"Dela constam informações básicas: se há ônus, hipoteca -nesse caso o credor pode executar a dívida durante a vigência do contrato de locação-, penhora ou usufruto para alguém. Permite ainda confirmar a área, se consta vaga de garagem etc. Não é um documento caro de tirar [custa R$ 31,37]."
Como em geral é o locador quem paga o IPTU, quitando diretamente ou repassando o valor ao locatário, o advogado aconselha levantar a situação sobre o pagamento do imposto na prefeitura.
Contrato deve especificar índice de reajuste
A advogada Daniela Araújo, do escritório Cerqueira Leite Advogados Associados, lembra que, ao fazer o contrato, é preciso definir uma data específica em que será feito o pagamento do aluguel e de que forma: depósito bancário, diretamente ao locador, via imobiliária etc.
Outro ponto é o reajuste. "É vedado estipular correção por moeda estrangeira [variação cambial] ou vinculá-la ao salário mínimo. Em geral é usado o IGP-M [Índice Geral de Preços - Mercado], mas a lei não determina o índice. Normalmente há reajustes após três anos de vigência."
O especialista em direito imobiliário Luís Rodrigo Almeida, do escritório Viseu Advogados, defende que o contrato seja o mais detalhado possível, registrado na matrícula do imóvel para garantir que, se o bem for colocado à venda, o inquilino tenha preferência na compra.
Embora a lei não defina um prazo para a vigência do contrato, Almeida diz que o de 30 meses é o mais comum.
A profissional autônoma Ana Rita Ferraz, 40, optou por um contrato com prazo de três meses prorrogáveis por outros curtos períodos porque viaja muito.
Ela conta que aproveitou a primeira visita para saber mais do prédio antes de fechar negócio. "Conversei com o porteiro e com a síndica, perguntei coisas como horário de funcionamento da piscina e se havia regras para animais", afirma.
ADRIANA CHAVES
RENATA TURBIANI
COLABORAÇÃO PARA A FOLHA
Fonte: Folha de São Paulo
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